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ご登録いただいた皆様、ありがとうございますヽ(^◇^*)/

国金絡みの話を２回ほど書きましたが、
特に物件を持っていないか、まだ小規模な大家さんの場合は
ぜひ使っていただきたい金融機関です。

ぼくは２００４年の８月に、唯一審査が通った国金で融資を受けましたが、
この融資をきっかけに、その後は毎年物件を購入していくことができました。

民間の金融機関は融資先に大して業績の安定を求めますから、
新規事業に対しての貸出は非常に消極的です。

ですが、国金は小口や新規事業などの「民間でなかなか難しい融資」に
対応するために設立された機関ですので、

「アパート経営を始めたい」っていう方に対しては、
すごく親切だったりする訳です。

↑国金のサイトにも、そう書いてあります。

ただ、融資しやすい物件としにくい物件が極端なのと、
制度的に色々難しい面があるのが難点です。

書類もちょっと面倒くさいので、国金レポートを読んで
担当者が稟議を上げやすい事業計画書を作ってください。

今の金利は１０年固定で２．３％ですね。さすがに安いっ☆

繰上返済の違約金も掛からないし、保証料も不要。
耐用年数を超えた融資もしてくれますし、審査も早い。

最初の物件は国金で融資がベストだと、今でも思っています。

・・ということで、今から富山に行ってきます。

これで１月はブログ毎日更新を達成。(￣ー￣)v

日課にしておけば、意外と書けちゃうもんですね。　

昨日のブログに書いたネットで請求した物件資料、
２社ともお返事をいただけませんでした・・・(｡>_<｡)

健美家で請求すると、ものすごい早さで資料が届くのですが、
あまり慣れていない業者さんだったのでしょうか。

いずれにしても、今日買付を入れるというのは
ちょっと難しい状況です。ウソついてすいません。

今日は保険の話なんですが、
各社とも去年から「契約内容の不備是正」に取り組んでいます。

通常は、契約の更新時に担当の代理店から案内があります。

満期がしばらく来ない長期契約の場合は、
保険会社から直接案内が郵送されます。

できるだけ分かりやすくまとめているんですが、
はっきり言って、一読して理解できるようなものではありません。（＾＾；）

そもそも、このような是正が何万件単位で必要になったのも、
保険を扱っている代理店や社員までもが、
正しい保険の掛け方について知らなかったことに原因があります。

だから、ご案内を読んだくらいでは、一般の方は全然分からない訳です。

とはいえ、正しくない保険加入をされている方は
たくさんいらっしゃいます。

実は保険料を払いすぎていて、
手続きをしたらごっそり戻ってくる・・・ということもあり得ます。

ご自身の物件が省令準耐火構造だったり、
２×４工法で建築されていたり、回りが空き地だらけだったり、
オール電化だったりという場合は、保険料返戻の可能性ありです。

詳しくは、コラム集の最終章にある
「あなたの保険料は払いすぎ？」というところに詳しいです。

このブログのリスクと保険のページのコンテンツも、
鋭意制作中ですので、そちらもご覧下さい。（＾▽＾）

リスク対策がしっかりしていれば、
自己資金を全部ごっそり物件購入につぎ込めます。

万全の備えをしておきましょう～☆

■土地をお持ちの方はアパート００８.comで資料請求。
　保険コンサル付です。超親切にやってます（笑）

最近、あんなに好きだったカプセルサウナ熱が、
ちょっと・・・というか、かなり冷めてきている感じがします。

とはいえ、今年になっても２泊くらいしているのですが、
明らかに以前のわくわく感がありません。（＾＾；）

理由ははっきりしています。
１１月末からのライフスタイルの変化です。

人によって違うと思うのですが、
ぼくにとってのカプセルサウナの醍醐味としては、

　・一人になれる開放感
　・サウナと広いお風呂
　・ゆったりした館内着
　・マッサージ（タイ式が好きでした）
　・夜更かしや朝風呂など、自由を感じる

というようなものです。

マッサージや食事でガンガンお金を使うので、
宿泊料金の安さはポイントではありません。

しかし、サラリーマンでなくなった今では
一人になる開放感を毎日堪能することができますし、
スーツを着ないので、館内着に有り難みを感じません。

通っているジムには、きれいなサウナやお風呂がありますので、
清潔感にちょっと難ありの施設は、どうしても見劣りします。

夜更かし、朝風呂も毎日自由ですし（笑）

逆にイヤだな～と感じるのは、
ああいう施設特有の「階段移動」です。

ぼくが常宿している新宿のカプセルサウナでは、

７Ｆ　ネットが使えるビジネスルーム
６Ｆ　お風呂とサウナ
５Ｆ　レストラン　マッサージ
４Ｆ　フロント　ロッカールーム
３Ｆ　カプセルルーム（寝るところ）

という構造になっています。

５Ｆで食事をしたあと、４Ｆにノートパソコンを取りに戻って
ビジネスルームまで階段を登るのが面倒くさいです。ヽ(´ー｀)ノ

学びの会があった１４日は、
施設が改装だったのでビジネスホテルに泊まりました。

お風呂は狭いものの、全てが自分の部屋で完結できるので、
「あ～、こっちでもいいかなぁ」なんて思ってしまいました。

マッサージも、ああいうところにいる人よりも、
普通の治療院の方が上手なんですよね、当たり前ですが。

深夜バスを卒業してから２年になりますが、
そろそろカプセルサウナも引退かな～なんて思いました。

国金から面接に来いっていう指令が来たので、
急遽物件探しを始めて見ました。

最近、高利回りの売り物件が
たくさん掲載されているサイトを見つけたのですが、
投資適格物件というと、なかなか見つかりません。

特に今回は、法人所有を前提にしてるので、
金額も小さめで国金向きの物件でなければなりません。

取りあえず、地元の神奈川とホームグラウンドの北陸で、
戸建てと小規模アパートの資料請求をしました。

「タダでも要らない」という物件はなかなかありませんから、
どちらも買付を入れてみようと思います。

いきなり正式な買付証明をＦＡＸするのではなくて、
「○○○円で入れてもいいですか？」と聞くのがポイントです。
業者さんに怒られなくてすみます（笑）

ぼくは単なるダンピング的な指値はしないので、
多少こじつけであっても、何らかの価格根拠を示します。

そうすれば、「では、試しに出して見ましょう！」
ということになる場合もあります。

もちろん「以前それより高い金額で買付が入ってます」
と一蹴されることもあります（＾＾；）

不動産は数のゲームですので、
そうやって指値と買付を繰り返していれば、いつか買えます。

ちなみに、富山か石川の物件の場合、
普段は売り物件を見つけても、いつも調査をお願いしている
不動産業者さんに問い合わせをしてもらうんですが、

今回、大量に売り物件を掲載している知らない業者さんがありましたので、
そちらの業者さんにネットから資料請求をしました。

物件購入に掛ける熱意をアピールして、次の売り物件を
優先的に紹介してもらう・・・という計画です。(￣ー￣)v
（↑重要なノウハウです）

取りあえず最初の目標は、業者さんの携帯電話に
自分の番号を登録してもらうことです。

■メンター泉さんに最初に薦められたＤＶＤです。
　現役司法書士に学ぶ不動産投資術

　このＤＶＤを見て２ヶ月後に、利回り１８％＆築１０年のＲＣ物件を
　フルローンで買えました。

　「高利回り物件は、買うのではなく獲るものである」
　という名言は、この方が最初におっしゃったものです。

法人を新設した話の関連で、もうひとつ。

近い将来、法人でも物件を購入したいと思っています。

個人では属性的に低下やむなしというところですが、
法人では売上と利益を出していれば、数年で優良先になります。

不動産の管理法人なんて、売上も利益もほとんど確定していますので、
あとは時間の問題だと思っています。

ただ、ちょっと相談をしてみたくて
国金のホームページから、相談の申込をしてみました。

国金は、少額の融資や新規事業への融資など、
民間の金融機関からは難しい案件を、積極的に取り組んでくれます。

（詳しくは国金レポートをご覧下さい）

きっと、前向きな話をしてくれるに違いない・・・と思ってました。

ネットで申込をした翌日、横浜支店から電話がありました。
申込の入力も、ちょっと工夫をしたということもあるのですが、

担当者「物件の概要が分かるものと、登記簿のコピー、
　　　　それから決算書・・・・あ、新設ですからありませんね。
　　　　では、収支の予測を簡単にまとめていただいて、お持ち下さい」

と、相談ではなく審査ということになってしまいました。（＾◇＾　；）
貸す気満々です（笑）

新設法人だからダメ、ということは
国金にはまったくないようです。(o^-^o)

困ったのは、持ち込んで相談できるような案件がないこと。

この数日の間に国金向けの物件（・・というのがあります）を
見つけて買付を通すか、

今回は手応えだけを掴んでおいて、見つかった時に
全力で融資を通すか。

今年はちょっと新規の購入が難しそうな気もしましたが、
色々チャレンジしてみれば、何とかなるかもしれません。

昨日は「ホームセンター２００％活用術セミナー」。

おかげさまで大入り満員。
懇親会も盛り上がり、楽しい１日を過ごせました。

講師の松田さんは、本番に強いですね～(笑)
リハーサルよりかなり上手く話せていました。

ホームセンターをバッチリ活用して、
リフォーム費用をどんどん削減しちゃいましょう☆

懇親会の後は、結局５次会まで続きまして、
始発電車で帰りました。（；－＿－）

疲労度２００％って感じです。

■ご参加いただいた方のブログをご紹介■

新米大家の谷川さん　　　夏野ひまわりさん　　ＧＯＨＭＡさん

新設した法人の口座を開設しました。

どこの銀行に口座を作るかということについて結構考えましたが、
小さな会社でもそれなりの対応をしてくれそうで、
不動産融資にも割と積極的だったということで横浜銀行にしました。

地方銀行に行くのは、北陸の取引銀行を除けば
かなり久しぶりです。

いまや日本第二の都市である横浜ですが、
店内には地方銀行っぽい感じが漂っており、少し安心。（＾▽＾）

登記簿謄本（コピー可）と自分の免許証
あとは法人の印鑑と最初に入れておくお金があれば、
簡単に開設できます。

口座開設のために２枚くらいの用紙を提出するのですが、
「代表取締役○○○○」と書くのが照れます（笑）

１５分くらいで開設完了。

２年前東京に引っ越してきた際に、
地元の三井住友銀行で口座を作ったのですが、

そのときの方が口座の使用目的の確認などで
倍くらい時間が掛かりました。

意外とあっさり終了してひと安心です。

さて、口座を作ったからには
できるだけ早い時期に融資を引っ張りたいところです。

新設不動産法人で融資を引く方法について、
特に詳しく書いてある本などを知りません。

ただ、結局は個人の事業の延長ですから、
個人の事業がうまくいっていることをアピールして、
信頼を得ていくしかないでしょう。

キャッシュカードが出来たらお店に取りに行くことになってますので、
（法人の場合は郵送されないそうです）
その時に融資の担当者さんに相談して来ます。

スーツ着て行かなきゃ。

第一印象が肝心です（笑）

サラリーマン生活１１年半の間に、
いわゆる「提案書」「プレゼン資料」というものをたくさん作りました。

パワーポイントなんかも上手に使えるようになりましたし、
図や写真、グラフを使って説得力のあるものに仕上げます。

やはり、文書で示すというのは効果があります。

資料作りの時間は無駄だという人もいるけれど、
しっかりした書類を作成できる人というのは、
やっぱり優秀なんだと思います。

・・・というぼくの考えを知ってか知らずか、
お世話になっているガス会社の担当さんから
非常に仰々しい報告書をいただいたのでご紹介します。

１１月に購入した物件の、
給湯器交換、ガスレンジの設置についての報告です。

ふむふむ。（*＾▽＾*）
いい感じですね。こういうの大好きです。

たかがマンションのガス切替のために、
何と１５ページも使って報告をいただけてます。

なるほど。
貯蔵庫を塗装して、消火器ＢＯＸを設置してくれたんですね。
ありがとうございます。

全戸の給湯器を交換いただきましたので、
様々な角度から、交換状況を説明いただいてます。

上の写真と似てますが、これが１階の給湯器交換。
各フロア５戸ずつ。

ん～・・・。
「２Ｆ」と書いていなければ上の写真と同じですが、
取りあえずこの階も５戸の交換。

これが３階。

あらら・・・なんだか日が暮れて来てるぞ。（＾＾；）
写真が暗くなっていってる・・・。

極めつけは、空室６戸に格安で設置していただいた
ガスコンロの設置完了報告。

「さぁ、この写真には間違いが５つあります！」

マジカル頭脳パワーかと思っちゃいましたよ。ヾ（´▽｀；）
明らかにやりすぎです。

頑張っているのは大変良くわかるんですけど、
「もしかして、この人は暇なんじゃないか・・・？」
と思われ逆効果ですよね（笑）

でも、すっごくいい人なので
ぼくから指摘することはできません。

ましてや・・・

これ以上の報告・説明を求めるなんて、とてもとても・・・。

丁寧な後書きをよく読むと、
ぼくの物件が初めての案件だったみたいですね。

初心を忘れず、でも抜くところは抜いて
引き続き頑張っていただきたいものです。

２月１０日に、中谷彰宏さんも出演される
ビジネスカレッジフェスティバルに参加することにしました。

渋谷なので、帰りは久しぶりに
ステーキのてっぺいに行こうと思います。(≧∇≦)

さて、先日金沢のマンションを管理していただいている会社で、
今春の退去予定をヒアリングしてもらいました。

ワンルームが２８戸あるマンションですが、
今のところ３月末での退去予定者ゼロという状態。

入居者の半分以上が今年になってから住んでますので、
今年は多少のんびりできそうです。（=´∇｀=）

現在７５戸の物件がありますが、
空室は昨年１１月に購入したＲＣマンションと
最初のアパートで合計７戸です。

ブロードバンドの導入契約も済ませましたし、
３月末には夢の完全満室７５／７５を目指します。

来週には、入居促進で富山に行ってくる予定ですが、
やらなきゃいけないことは、そんなにありません。

早々に業務を切り上げ、お食事会を楽しめそう☆

頼もしい管理会社さんのお陰で助かってます。
来週が楽しみだなぁ・・・（＾∇、＾　）

昨日は無料で使える音楽編集ソフトを使って、
金森重樹さんのインタビューを編集していました。

業界の人になった気分です（笑）

１１月に購入したマンションのことで、
プロパンガスの会社からお金が振り込まれて来ました☆

給湯器を全部交換していただいて、
ガスレンジを原価で納入できてしまう上に、

「ガス切替手数料」なんてもらえてしまうのですから、
ＬＰガス会社さんってステキです(≧∇≦)/

２月の収支発表が楽しみです。

さて、昨日の夜に観たガイアの夜明けなんですが、
原材料の高騰と、シビアな消費者の狭間で苦しむ
スーパーと食品メーカーの話でした。

凄まじい業界でしたね～。（＾＾；）

３食入りのゆでうどんが１５０円→９９円に値下がると、
チラシを見たお客が殺到し、通常の２０倍売れていました。

逆に、何の商品だったか忘れましたが、
２２８円で販売されていたものが２４８円に値上げされたことで、
売上が３０％も減ってしまったんだそうです。

メーカーとスーパーとの間で繰り広げられる攻防の背景には、
毎日複数のチラシを熟読し、
「他店の方が安い商品は絶対に買わない」という主婦層がいる訳です。

２人の子供を連れて自転車で複数の店舗を回り、
お買い得商品だけを狙って買っていきます。

ん～・・・・（＾＾；）
こういうのってどうなんでしょう。

節約できた金額以上のものを、
失っているような気がしてなりません。

まぁ、当の主婦さんは安い商品を購入できて
ものすごく嬉しそうにしているのですが・・・。

これくらいの熱意に加えて、多少の知識があれば、
相場を下回る安い不動産を探すことくらい
訳もないことだと思うんですけどね。

食品業界や小売業に比べると、
アパート経営ってホントに恵まれていますよね。（*＾▽＾*）

労力は大して掛からないし、ゆでうどんの会社に比べたら
家賃の下落も価格競争なんて呼べるレベルじゃないし、
利益率だって高いです。

「賃貸業界の先行きが暗い」
なんて言ってる人の気が知れません。

泉さんのブログに書かれていましたが、
ファイナンシャルアカデミーのセミナーを、
代々木ゼミナールで視聴することができるようになるんだそうです。

いや～、ファイナンシャル教育も日本に浸透しつつありますね。

高校時代に夏期講習に通ってましたが、
代ゼミのスクリーン教室は、映画館みたいに臨場感があります。

カリスマ人気講師の授業を衛星放送で流すために、
結構お金の掛かった設備を持っています。

生のセミナーを体感するには、
今回の企画はとてもいいんじゃないでしょうか。（＊＾▽＾＊）　

こんな感じのスクリーン

予備校に通った経験のある方ですと、
当時の記憶が甦って、「勉強モード」にセットされるかも（笑）

第一弾は、先日のスペシャルライブです。
ちょうどいい時期の開催なので、復習にも最適だと思います☆

管理会社さんから送られてくる、収支の明細。

だいたい月半ばに届くのですが、
翌月の初めに「財布の中身レポート」を書くまで読んでませんでした。

ちょっと反省して、数ヶ月前からすぐ読むことにしました。

今月もすぐに熟読。

すると、２ヶ月も前に退去した方の明細がまだ載っていて
「退去精算交渉中」という記載が備考欄にありました。

なんだこれは・・？と思ってメーリングリストで問い合わせ。

以下のようなお返事が帰ってきました。

　○○さんの件に関しては、２ヶ月分滞納していたことは先日ご報告し
　ておりましたが、退去後本人さんの行方が分からなくなり、クリーニング・
　鍵交換の費用の一部を回収する為に行方を捜しています。

　勤務先にも何回も足を運んだり、勝手に名前を使用された知人や
　従業員にも聞いていますが、どこかを転々としているようです。
　回収のために動いているのが現在の状況です。

あらあら・・・大変なことになってるんですね。＾＾；

「交渉中」じゃなくて「捜索中」じゃないですか（笑）

管理会社の店長さんからなんですが、こういう「ちょっとまずい」ことを
抱えてしまって報告してくれないことがあります。

早めに報告してもらえれば、退去者の行方を探すような
大変なことをさせなかったかもしれませんし。

この入居者は、物件購入前から住んでいる方なので、
滞納や名義詐称について、管理会社さんの責任はありません。

ただ、完璧な退去立ち会いができたかというと、
そうではないかもしれませんので、
今日これからしっかり話してみようと思います。

すぐに収支明細を読むようにして、よかったです。（*＾▽＾*）ゞ

■メンター泉さんに最初に薦められたＤＶＤです。
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　このＤＶＤを見て２ヶ月後に、利回り１８％＆築１０年のＲＣ物件を
　フルローンで買えました。

　「高利回り物件は、買うのではなく獲るものである」
　という名言は、この方が最初におっしゃったものです。

週１くらいのペースで、アームレスリングの練習に行ってます。

週２～３回のウエイトトレーニングと実戦を組み合わせて、
短期間で強くなろうという戦略です。

実戦練習の方が力はアップすると思うのですが、
筋肉だけでなく、関節や腱への負担が大きいので頻度に限界があります。

２日前に練習に行ったのですが、
まだ肘・肩・手首の関節が痛いです。(｡>_<｡)

でも、頑張ります。

前回の練習（だいたい１時間くらい）のあと、簡単に新年会がありまして、
その後なぜか盛り上がって、歌舞伎町にあるゲームセンターに行きました。

マニアの間では結構有名なのですが、
ここのゲームセンターは、体力測定系のゲームがたくさんあります。

定番の腕相撲マシンはもちろん、
パンチ力、キック力（←これは珍しい）、握力、背筋力などなど・・・。

ここで衝撃の画像。
ぼくが所属しているチームの権藤会長の背筋力測定です。

３６６ｋｇ。すごすぎます。（＾◇＾　；）
ぼくは１６０ｋｇでした。

平均的な日本人は、こんな感じだということです。

このサイトによると、プロレスラーでも２００ｋｇちょっとということですから、
ゲーム機の測定精度を考えても、アームレスラーの強さが分かります。

アームを始めて３ヶ月くらいですが、
素質ないからやめた方がいいかも・・・と考えさせられる測定でした(笑)

昨日は、ファイナンシャルアカデミースペシャルライブ。

メンター泉さんと、レバレッジシリーズの本田さんの対談を
しっかり聴いて来ました。

今日は大阪で開催されるみたいですね。
あの規模で連日開催ということですから、ＪＦＡの方も
大変でしょう。＾＾；

ぼくはＩＺＵＭＩ塾参加者の忘年会で、本田さんに会ったことがあるのですが、
「初めて本田さんを見た」という方が多かったようで、会場騒然！(笑)

Ｔシャツ＆ビンテージのジーンズ。
髪はポニーテール、ワイルドな髭、日焼けして真っ黒。

強烈な「自由人オーラ」を感じました。

本田さんの写真が載ってるブログ

対談内容も素晴らしく、本田さんの
「このふたりでもできたんだから、自分にもできると決意して欲しい」
という冒頭のお話と、

泉さんの「アドバイザーはたくさん持つんだけど、自分で判断する」
という話が特に印象に残りました。

参加者には３千円分のＪＦＡ商品券がもらえたので、
会場で２千円に値引されていたＤＶＤを買って帰りました。

お金を使ってないので、もらったと言ってもいいかも。

会場はみなとみらいにあるパシフィコ横浜の大ホール。

自宅から近いのでタクシーで行ったのですが、
近いうちにみなとみらいのタワーマンションに住んで、
あそこに徒歩で行けるようになりたいものです。(*^▽^*)

登録３７０名突破しました☆ ID: 0000254056 投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン 登録  解除  バックナンバー powered by

昨日は税理士さんと打ち合わせでした。

昨年末に自分の管理会社を作りましたので、
個人・法人とも税務のことはお任せすることにしました。

年間何十万円かの支出になりますが、
安心感＆時間の創出を考えると高くありません。

３年間は自分でやりましたので、
だいぶ知識が付きましたけどね。（*＾▽＾*）

この管理法人というのは、個人の投資家けーちゃんから
各種業者さんとの交渉などを委託されていることになります。

管理料として、家賃収入の１０％弱程度を法人に流し、
そこから今度は法人の社員としての投資家けーちゃんに、
給料を支払うことになります。

これで、給与所得控除が使えるのと、
法人を通じて社会保険に加入することができます。

給与の額は極力低く抑えておいて、
社会保険も安く加入するという訳です。(￣▽￣)Ｖ

サラリーマン時代は高額社会保険料納付者だったので、
ちょっといい気分です。

でも、法人に流す管理料は年間３００万円以上になりますので、
給与を支払ってもかなり余ります。

ここは、ある程度納税して決算数字を良くしておいて、
次年度以降に法人で物件を購入できるように、
金融機関の心証をよくする計画です。(o^-^o)

でも、法人だと個人では落とせなかった経費が認められます。

例えば・・・

・旅行を社員旅行として経費参入
　　→毎年決まった時期に、１人1泊３万円くらいで行ける範囲。

・ジムの会費（これは嬉しい！）

・ちょっとですが、服や靴など

服や靴というのは、
例えばセミナーや学びの会などに出席する際に
それ相応の格好をしていかなければならないので・・・
という理由付けです。

ジーンズ＆トレーナーで出席してますが・・・(笑)

サラリーマン時代には、
スーツ、靴、シャツやネクタイ、クリーニングなど
１００％社用にも関わらず経費にならなかったものが、

今度は９５％私用でも経費になるなんて、
金持ち父さんの本に書いてあることは本当だなぁ・・・と
実感しました。

■今朝もメルマガ配信しました。もうすぐ４００名です。
　投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

財布の中身レポートの取材で、
通販大家さんの代表金森さんのご自宅にお邪魔しました。

場所は麻布です～、ぼくにはあまり縁のない場所。

すごいリビング・・・！(≧∇≦)
こんなマンションに住みたいです。

最近話題になっている融資の引き締めについて、
金森さん自身の不動産投資、
自宅マンションを激安で購入した経緯についてなど

色々聞いてきました。

２月のレポートで配信しますので、
今のうちにご登録くださいね☆

初月無料の財布の中身レポート

http://blog.goo.ne.jp/moai111/e/b1af9d80a8f844b1ec8dfd071b6b4057　http://bokuhon.seesaa.net/article/80439593.html　http://blog.livedoor.jp/sdtubznr/archives/592020.html　http://nlpmaster.hama1.jp/e33445.html　http://apa-toro-n-dt.seesaa.net/article/80141277.html　http://bracingjapan.livedoor.biz/archives/51005904.html　http://ch04001.kitaguni.tv/e470212.html　http://blog.fideli.com/consulgent/archive/212/0　http://ikadoku.blog76.fc2.com/blog-entry-144.html　http://ameblo.jp/mamecci/entry-10066284916.html　http://d.hatena.ne.jp/RayC/20080116/1200501848　

物件を購入すると、２～３ヶ月後に国土交通省から手紙が来ます。

毎度のことなんで慣れましたが、
今回は同時に３通も来ました。(◎o◎;)

空けてみたらほとんど内容は同じ。

１１月に買ったマンションの土地名義が、
「ご主人」「奥さん」「共有」に分かれていたから手紙が３通ということでした。

まさにお役所仕事です。

封筒の中には、このような挨拶状が入っています。

もうひとつ、こんな感じで調査票が入っていて、
これを返信用封筒に入れて、提出するような仕組みです。

このアンケートは公示地価を決める際の参考になるそうなので、
正直に書いて提出すると、地価を下げる要因になりかねません。（＾＾；）

特に、償却を多く取るために建物の金額割合を高くしていますから、
契約書上の土地売買金額なんて、ウソみたいに安いです。

でも逆に、金額をものすごく高く書いて出したらどうなるんだろう・・・？

地価が上がって、空き担保枠が増えるかも？（笑）

一瞬、協力しちゃおうかとも思いましたが、
アンケートは裏面までぎっしりで、すぐに挫折しました。

１月２６日開催の「ＮＳＸ松田のホームセンター２００％活用術」

明日の夕方集まってリハーサルをする予定なんですが、
それに先駆けて資料が届きました。

うおーー！！
かっこ良すぎますね(≧∇≦)/

今回のセミナーは、リフォームをメインにしている関係上
写真の枚数がめちゃめちゃ多いです。

９０分のセミナーではあり得ないくらいページも多いし、
全部話しきれるかどうか・・・が、今の心配事です(笑)

話は変わって長々と膠着していた石川のマンションですが、

「この日なら現地を見に行けるかもなぁ～」
と思っていた日までに契約がまとまりそうもなかったので、

今回は購入を見送ることにしました。

不動産は「縁」の要素が強いので、自分に向いている物件の場合は、
すんなりと買えることが多いように思います。

最近、積極的に探す活動をあまりしていなかったので、
少しずつ始めてみようかと考えているところです。（＾∇＾）　

■２月２３日の「２大ブロガーの高利回りセミナー」

１２日間で満席になってしまいました。
席を増設して７０名にしたんですけど、すぐでしたね。

懇親会も開催することになりましたので、
セミナーにお申込いただいた方には、別途ご案内があります。

■２００％活用術にご参加いただく前に、
　昨年実施した「利回り３０％の物件を手に入れる方法」もご覧下さい。

　サンプル映像もどうぞ。
　音が出ますので、ご注意下さい。(o^-^o)

昨日は、大家さん学びの会ならびにアームレスリングの練習でした。

学びの会は、なぜか序盤が大量発生のゴキブリの話ばかり（笑）
その後は、不良入居者への対応について。

それから、容積率緩和を先読みした物件購入手法について。
アパート新築に建築士を入れることのメリットとデメリット。
勤務先にバレないように、アパート経営をするには・・・などなど。

今回も充実していました。（＾▽＾）

ぼくが学びの会を好きなのは、
上記のような困りごと相談を、「みんなで考える」マナーの良さです。

いわゆる「教えて君」と呼ばれる、
自分の問題解決のためだけに参加している人がいないですね。

聞くだけ聞いて、あとは知らん顔ではなく、
相談に乗ってもらった後は、別の人の困りごとを真剣に考えます。

こういう人ばかりだと、会の雰囲気も良くなりますし、
「ホントはオフレコの話なんですが・・・」という隠しネタを
思わず公開したくなってしまいます。（＾_＾；）

（事実、している人もいました。）

会員さんの意識も高いし、運営に回っている方も
雰囲気作りに気を遣っていらっしゃいます。

すばらしいですね。

もちろん、財布の中身レポートの会員さんも最高です。（＾○＾）

■今日はハワイにいる泉さんから電話がありました。
　海外から掛けると、携帯に変な番号が表示されるんですね。

　サクセスロードまっしぐらのメンター泉さん。
　実質無料のトークショーは１９日です。

「洗濯機の法則」

ぼくのブログをお読みいただいている方なら、
一度は聞いたことがあると思います。

ぼくが新入社員の頃に、
担当しているお客さんから教えてもらった法則で、

「何かを目標として行動を開始すると、行動とは関係ないところで成果が出る」

というものです。

洗濯槽の下でプロペラのようなものが回っているだけなのに、
中に入ってる洗濯物が全て回ることから名付けられた法則です。

ナイスなネーミング☆

ちょっと前に「外国人の方も入居できます」という案内を、
サイトや雑誌に載せてもらうように管理会社さんに頼んだのですが、
（１月９日のブログにも書きました）

まだどこにも掲載されていないうちから、外国人の入居申込がありました。
恐るべし、洗濯機の法則・・・(^◇^ ;)

３ヶ月くらい空室が続いていた部屋だったので、有り難いです。

契約面でちょっと厳しい特約を付けることを条件にしてますので、
もしかしたらキャンセルになるかもしれませんが、
法則を実感できただけでも、良かったと思います。

間違っていても、効率が悪くても、
何かしら頑張っていれば、成果が出るものですね。

■今週末の予定は確定しましたでしょうか？

実質無料のトークショーは横浜と大阪で開催。

競争力を上げるセキュリティ対策は東京の大崎。

どちらも１９日の開催です。

ちょっと時期がずれましたが、
お雑煮をいただいたのでガッツリ食べました。

大量のマガレイが入っており、
濃厚な味が特徴です。つい食べ過ぎます・・・（＾＾；）

具だくさん・・・というレベルじゃないくらい具だくさん（笑）

さて、昨日は恒例の財布の中身レポートの配信日でした。

新しいページをご覧いただくと分かりますが、
今月配信分から、音声セミナーを付けています。

今回は、運営メンバー３人（ぼく、コテツさん、ＮＳＸ松田さん）の対談で、
１２月の賃貸住宅フェアのポイントを斬ってます。

音声セミナーは７４分くらいあるのですが、
５分３０秒に縮めたものをアップしましたので、お聴き下さい。

音声セミナーダイジェスト版（MP3ファイル　5.2MB）
※右クリックして「対象をファイルに保存」して下さい。

こんな感じのが、毎回６０～７０分付いてきます。（*＾▽＾*）

２月は通販大家さんの金森重樹さんに、
融資が厳しい状況でも、フルローンをゲットする秘訣について聞いてきます。

初月無料ですので、ぜひご購読ください。

音声セミナー付き　財布の中身レポート

コテツさんが荷物の整理をしていた時に、
懐かしい株券を発券したそうです。

フェニックス電機というプロジェクターなどのランプを製造している会社なんですが、平成７年に一度倒産したんだそうです。

今は見事に再建を果たし、再上場。 （＾▽＾）9
再上場時の社長挨拶

しかし・・・、旧株券はもう紙くず扱い。
会社のホームページにも、小さく掲載されていました。

「既に当社株券ではありません」・・・って（笑）
昔からの株主に対してとは思えない、何とも事務的な冷たい扱い。（＞＜）

ぼくがあんまり株式投資が好きでないのは、
このように自分のコントロールが効かないから、というのが理由です。

株価に影響を与えるような存在にはなれないし、
上げる努力もできません。

その点、不動産だったら自分の努力で
利回りを上げて、リスクを下げていくことができます。

よく不動産のことを「買った瞬間に当たり外れが分かるクジ」
なんて言いますが、厳密に言うとそうではないですね。

買ってからも、「当たりの確率」を高めることができます。

やっぱり不動産はいいですね。（＾○＾）

もう今年も１０日過ぎました。早いですね。

管理会社さんに、さっそく「外国人の方もご入居いただけます」という
文言を加えてもらうようにお願いしました。

ブロードバンドの申し込みもしました。
２月中には、引き込みができる予定です。

これで満室→キャッシュフローが月３５万円アップ！（予定）

月３５万円の空室を抱えているって、大きいですよね。
増加分の家賃だけで、ものすごくグレードの高いマンションに
住めてしまうのではないでしょうか（=´∇｀=）

それから今日は先日の雨漏り関連で連絡があり、
高所作業車を手配するか、足場を組んで作業をするかして
原因を解明しなければならないとのことです。

３棟目に購入したマンションなんですが、
それ以外の方法で、屋上に上る術がないんだそうです。

それ以降に購入したふたつのマンションは、
３棟目を購入した後で参加した「建物チェックのセミナー」を参考に
必ず屋上に上るようにしていますが、既存物件は盲点でした。（＞＜）

上れない構造になってるなんて、普通考えませんよねぇ・・・（笑）

３～４Ｆまで届くくらいの高所作業車の場合、
１日あたりのレンタル料は、２万弱～３万（１２時間）くらい。

人件費も必要ですので、雨漏りの原因を調べるだけで
６万円近くのお金が掛かってしまいます。

「購入前に必ず屋上に上る」

高所が苦手な方も、必ず実践しましょう。

■あかちゃん＆ＮＳＸ松田さんの「２００８年　高利回りセミナー」
　さっき会場に電話して「イスと机を追加して、もう少し収容できませんか？」と
　聞きましたが、あっさり断られてしまいました。

　従いまして、あと５名です。

　２大ブロガーの高利回りセミナ－

■気合いを入れてアパート経営したいので、この方達に
　モチベーションを上げてもらいます。実質無料なので嬉しい企画です。

全国賃貸住宅新聞の新年号を読んでました。

一般紙も含めて、新年号の新聞はめちゃめちゃ分厚いですよね（笑）
業界の変な慣習です。

結構多くのページを使って、「入居者座談会」
というのをやってました。

「学生」「主婦」「外国人」の３カテゴリーで、それぞれ４人くらいが
賃貸住宅のことについて対談しています。

なかなかおもしろかったです。（＾○＾）

なかでも中国人の方のこのコメント

なるほどー。外国人の方が入っているぼくのアパートでも、
募集段階では「外国人ＯＫ」とは明示されていません。

「２人で入居可」「ペット応談」などは必ず明示されているのに、
外国人ＯＫについて何もＰＲができていないのは、もったいないと思いました。

さっそく、管理会社さんに掲載をお願いしてみようと思います。（＾▽＾）９

■まもなく締め切りの予定です。
　
　２大ブロガーの高利回りセミナー

ちょっとした新年会シーズンになっていまして、
昨日もお仕事関係で飲み会でした。

「魚金」という名前の新橋の有名な居酒屋さんで、
とにかくいつも混んでて、予約なしではまず入れません。

人気に違わず、安くておいしいお店です。

ズワイガニが丸ごと１匹で８００円くらい。

ほとんどの人が注文する刺身盛り合わせ。

休み中にいくつか水の事故がありまして、
排水詰まりと雨漏りが各１件ずつ。管理会社さんから報告ありました。

雨漏りは、原因がまだ分かっていないので、
それを調べるためにも費用が掛かり、結構大変そうです。

報告は全て、メーリングリストを使っていますので、
いちいち電話で話す必要がなく、お互い楽ちんです。

今日も昨日も、自分の携帯電話には
１件ずつしか着信がありませんでした。（＾＾）

メールはいっぱい来ますけどね。
友達がいない訳ではありません（笑）

■ついに残席が一桁になりました。
　 懇親会も実施の方向で動いております。（＝´∇｀＝）　

　２大ブロガーの高利回りセミナー

■投資家けーちゃんメルマガ　現在２７８名です。
　３連続プレゼント企画　開催中。　登録はこちらから。

昨日はＮＳＸ松田さんとの打ち合わせのあと、
本当は中華街の予定だったのですが、フグを食べに行ってしまいました。

最近は、安いお店があるので助かります。
フグは養殖なんだと思いますが、全然美味しいですね。（*＾▽＾*）

その後、不動産投資家の間で「借地の女王」と呼ばれている
ａｋｏさんというお姉さんも合流して、２次会。

めちゃめちゃ飲んでしまいました。

ａｋｏさんは、非常に安い値段で販売されている借地権を現金で購入し、
高収益のアパートを建築して、都内で１２％以上の利回りを叩き出しています。

都内といっても、当然２３区。
しかも山手線の内側だったりします。

場所がいいので、管理会社さんを付けなくても、
楽勝で満室なんだそうです。

この借地権高利回りアパートの建築を成功させるには、

「土地図面を見て、アパートの完成形をイメージできる」
「土地の利用制限について、かなり詳しい知識がある」

などの前提条件があるんだそうです。

セミナーやってくれたら、観に行きたいなぁと思いました。

得意技があると、アパート経営で他人より一歩先を行けますよね。

ぼくの場合は一応、北陸地方で
空室の多い物件を復活させるというのが得意技です。

前提条件としては、ある程度の土地勘があることと、
「大家さん（＝売主）側の要因で空室が多い」物件を
見分ける力が必要です。（=´∇｀=）

今回、買いたいな～と思っているマンションも空室だらけですが、
大家さん側の要因が大きいと予想しています。

早く手放した方がいいと思うんですけどねぇ（笑）

■あかちゃん＆ＮＳＸ松田さんの「２００８年　高利回りセミナー」
　告知４日目で、現在のお申込が４０名。残り２０席です。

　２大ブロガーの高利回りセミナ－

ゲームセンターにトイレを借りに入ったのですが、
面白そうなクイズ機があったので、やってみました。

全国のゲームセンターと通信で繋がっていて、
知らない人同士４人で対戦をするような仕組みのようです。

調べてみたら、アンサー×アンサーという名前らしいです。

これ、なかなか面白いですね。(*^▽^*)

ゲームセンターに行くことはほとんどありませんが、
操作方法も分からないまま、一瞬で終わってしまうようなゲームが多い中、
ワンコインで長時間楽しめます。

ちなみに、優勝です。
右側の数字を見ると分かりますが、圧勝しています。

投資家けーちゃん、すごいぜー(笑)

高校２年生の時には、「高校生クイズ」出場して、
○×問題で、７問正解したこともあります。

あと１問正解すれば、○×クイズを抜けられました。

何千組も出場する中で、上位８組くらいが抜けられる訳ですので、
ここで敗退するのが、どれだけ悔しかったか・・・(｡>_<｡)

敗退した問題、今でも忘れません。

「口から水を拭く『テッポウウオ』、英語でもそのまま『ガン・フィッシュ』という」

○か×か？？

答えは「×」。
アーチャーフィッシュ、というらしいです。

おはようございます（*＾▽＾*）

今日はお昼から、ＮＳＸ松田さんとコテツさんとで、
「ホームセンター２００％活用術」の打ち合わせです。

夜は中華街で新年会の予定。
いや～☆　横浜いいですねぇ(^∇、^ )

さて、そろそろお正月モードも抜けつつありますが、
自分の不動産活動として、金沢の業者さんにメールを送っておきました。

一緒に仕事してるコテツさんが、
新築やら大型物件やらで頑張って動いているので、
それに触発されて、先日の案件をもうちょっと頑張ってみようと思ったのです。

田舎に建築された、築７年のマンション。
ワンルームばかり３５戸と、かなりの唐突感があります。

築７年の割には、なんかこう瑞々しさがないですよね。
まだ現地に行ってませんが、写真から周辺環境が推測できます(笑)

この物件じゃなくても良いのですが、
時期的にどうしても１棟買っておきたいところです。

今週中に結論でなかったら、
縁がなかったと思ってやめときます。

■あかちゃん＆ＮＳＸ松田さんの「２００８年　高利回りセミナー」
　告知３日目で、現在のお申込が３４名。残り２６席です。

　２大ブロガーの高利回りセミナ－

何度もブログで紹介している財布の中身レポート

毎月１１日の配信ですから、だいたい今くらいの時期に前月分をまとめています。

今日は嫁さんのお友達が自宅にいらっしゃるそうなので、
事務所で黙々とレポートの作業をしていました。

結構、人見知りなところがあって、
知らない人に会いにくいんですよね～。＾＾；

アパート経営をされている方なら、収入と支出を毎月まとめることは、
現在の経営がうまくいっているのかを客観的に知るためにも、
やっておいた方がいいと思います。

今後レポートを公開しなくなるような時が来ても、
この習慣は続けていこうと思っています。

管理会社さんからの収支報告。
物件が増えてきたので、何枚もあります。

全ての費用を、完全に記載します。
これはエレベータの保守管理費用です。

ダイドードリンコからの売り上げ明細。
寒くなってきたので、缶コーヒーが売れ出してきています。

これで１物件の１期分ですよ～。＾＾；
固定資産税、高すぎです・・・。

収支と共に、一ヶ月の活動も振り返ります。
忙しかったつもりでも、意外と不動産の活動ができていないこともあります。

「充実していたなぁ～」なんて月の後は、
入居が決まったり、良い売り物件が見つかったり、
何かといいことがあります。（＾＾）ｖ

まだ物件の少ないうちから始めておくと、
戸数が増えた後も続けられると思いますよ☆

１１日の配信からは音声ファイル付き。
メンバー３名で「賃貸住宅フェア」を斬ってます（笑）

■メルマガの登録が２４０名になりました。（＾＾）
　今日の配信で、お年玉プレゼントやってます。

　プレゼント企画は第３弾まである予定ですので、
　今のうちにぜひご登録ください。
　（無料。こちらには、登録されたアドレスは分かりません）
　

■あかちゃん＆ＮＳＸ松田さんの「２００８年　高利回りセミナー」
　告知２日目ですが、もうすぐ半分埋まります。

　２大ブロガーの高利回りセミナ－

　セミナー恒例の懇親会については未定ですが、
　お申し込みフォームの備考欄に「講師２人と飲みたい」と書いていただければ、
　実施の方向で企画します。
　

横浜に帰ってきました。

今日はジム始めとお仕事始めです。
あと、なにやら大容量の賃貸住宅新聞が送られてきてましたので、
ブログを更新したら、これを読まなければなりません。

さて、先週告知いたしました「ホームセンター２００％活用術」は、
おかげさまで満席になりました。

お申し込みいただいた方、当日よろしくお願いします。
懇親会でも、ガンガン盛り上がりましょう☆

続きまして、２月２３日に開催するセミナーのご案内です。

２大ブロガーの「新築」「中古」高利回りセミナー

めざせ資産３億、月収３００万ブログのあかちゃんと、
ＮＳＸアパート経営、松田さんのジョイント企画です。

　



立て続けの開催で、特に松田さんは連月の講師ということで負担が大きく、
当初は４月くらいに開催する予定でした。

でも、これから入居シーズンのピークを迎えること、
金融機関の決算を控え、絶好の買い時になる可能性が高いことを考え、
２月の開催といたしました。

特にあかちゃんとこ赤井さんは、ブログのタイトルにもなっている
資産３億、家賃月収３００万円の達成記念セミナーでもあります。

これまでのノウハウを、全て語っていただこうと思っています。（＾皿＾）

企画する方も、相当楽しみだったりします。

講師のお二人ともやる気十分ですので、
期待できる内容になるんじゃないでしょうか(o^-^o)

６０席限定です。お申込はお早めに。

セミナー詳細はこちら

名古屋滞在は家族帯同ですので、あまり出歩きません。
食べ物も、オーソドックスなものになります。

今回は地下街にあるレトロな喫茶店で、カツサンド。

混んでると確実に相席にさせられるし、分煙にもなってないし、
イスは堅いしで、喫茶店としての居住性はかなり悪い。（＞＜）

しかし、カツサンドをはじめとするサンドウィッチは超おいしいんですよ。
名古屋のエビフライを挟んだ、エビサンドも人気メニュー。

居住性に耐えられない方は、テイクアウトもあります。

帰りには名古屋駅の新幹線ホームできしめん。
数あるきしめん店の中でも、もっとも美味しいという意見も多いようです。

実際にいちばん美味しいということはないと思いますが、
費用対効果的には確かに・・・という感じです。

また、旅行や出張という非日常的な空間で食べるというのも、
おいしさに拍車を掛けているんだと思います。

ちなみに、きしめんというと「うどんの平べったくなったもの」のように
認識されている方が多いかもしれませんが、違います。

「うどんの平べったくなったもの」は、「きしめんの麺」ですね。

上記の画像のようにかつおぶしがどっさり乗っていて、
東京に比べるとあっさりとした甘みの少ないツユで食して、初めて「きしめん」です。

そうなると、「カレーきしめん」みたいな言い方は間違っている訳です。
ザルきしめんも同様ですね。

次回は久しぶりに、あんかけスパゲッティを食べようと思います。

ブログ検索でまとめてみました。（＾▽＾）
自分では予測できませんので、幅広く意見を聞くことにします。

■日銀は20日の金融政策決定会合で、政策金利の据え置きを全員一致で決めるとともに、
　2004年11月以来、約3年ぶりに景気判断を下方修正した。

ん～。

いろんな意見があるのですが、金利は上がらなそうですね。
不動産の価格は、上がるとも下がるとも言えません。

こうやってまとめ記事を作っている割には、ぼくはあまり経済動向を気にしていません。

細かいテーマに絞っても、色々な意見がありますので、
結局のところ予想しても仕方がない、という感じです。（＾＾；）

今日も名古屋は晴天。

昨晩、ちょっと雪が降ったみたいですが、
自分が外出するときはいつも晴れですね。ｖ（＾＾）ｖ

横浜に引っ越してから、傘も使っていません。

今日は朝から繁華街の栄（さかえ）近辺に行きました。

地下街にある喫茶店で、お気に入りのカツサンドを食べたのですが、
お店でおばさま達が祝勝会をやってました。

福袋が２０袋以上。買いすぎです（笑）

さて、おかげさまで１月２６日の「ホームセンター２００％活用術」は、
予定の席数を超過しました。

これからお申し込みの方は、会場後ろで机のないお席の可能性がありますので、
予めご了承の上でお申し込みください。

（クレジットカード手続きでエラー中の方が何名かいらっしゃいますので、
これらの方がキャンセルになった場合は、通常のお席になります。）

２月２３日にも、セミナーを予定しています（＾○＾）
ＮＳＸ松田さん、あかちゃんのジョイント企画です。

あさって４日のご案内ですので、楽しみにしていてください。

明日に横浜に戻りますので、年末に買い逃したマンションの、
復活購入計画を練ろうと思います。

時期が時期なので、
ちょっと価格面では譲歩しようかなぁ・・という感じです。

新年、あけましておめでとうございます。

名古屋は昨日から、めちゃめちゃいい天気です。

さて、昨晩はＫ１ダイナマイトを観ていました。

応援していた宮田選手が負けてしまったのは残念ですが、
ヒョードルのすごい試合が観られたので、よかったです。

裏番組のダウンタウンを、ＣＭの時にちらっと観ていましたが、
去年に比べておもしろくないようなので、ちょっと心配です。（＾＾；）
（ビデオに録画しています）

さて、去年の不動産関連での大きな出来事といえば、

　・不動産１棟購入　所有物件７５戸に。
　・入居率が劇的に改善
　・セミリタイヤ達成
　・ＪＦＡとギブコムのセミナーで講演
　・管理法人設立
　・新しいビジネス開始

という感じでしょうか。

家賃収入は一昨年の方が増え方が大きかったのですが、
去年は引っ越しもしましたし、生活自体がかなり変化しました。

今年はとにかく、楽しい１年を過ごしたいと思います。

セミナーを企画したり、ノウハウをお伝えしていくことは、
不動産を購入することと同じくらい楽しいですね（＾○＾）

家賃収入も、もちろんたくさんあった方がいいので、
購入も頑張っていきたいと思います。

属性が悪くなったので、
それでも借りるノウハウを会得したいです。

会社を辞めるまでは、

「健康ランドに２泊する」
「マンガ喫茶で憧れの１２時間パック」
「プレステとＤＳを購入して、ドラクエ三昧」

など、色々楽しそうなイベントを考えていたのですが、
こういったのんびり系の企画は何も達成していません。（＾＾；）

あまり良い時間の使い方とは言えないので、
疲れた時なんかに、ちょっとずつやっていきたいと思います。

では今年もハッピー＆リッチな毎日を。

ブログ＆メルマガも引き続きよろしくお願いいたします。