おはようございます。
町内会のラジオ体操も、今日でおしまいなので、
昨晩夜更かしで眠かったのですが、行ってきました。
ラジオ体操は、朝６：３０に行う体操として、
素晴らしい完成度だなぁと、参加する度に感じます。（笑）
さて、今日から３日間、
実家の両親を連れて北海道に旅行です。
小樽と、札幌に行きます。
個人的には、旭川に行きたかったのですが、
小樽に行くのは、父親が石原裕次郎の大ファンで、
裕次郎記念館というところに寄るためです。（笑）
今日は、小ネタで動画を紹介します。
石原裕次郎さんではないですが、
ゆうちゃんという人の話です。
夏休みシーズンで、車で長距離走る方も多いと思うので、
運転する方は見ておいてください。
損保会社にいたので、こういう話もよく聞きましたし、
動画以上に、シャレにならない場合もあります。
加害者になってしまうと、不動産どころじゃありません。
くれぐれも、安全運転してくださいね。
今日は午後から、
財布レポートのメンバーで月１回やってる、編集会議です。
今日はフェスタのことも話します。
ハートブレインの会議はとっても和やかで、
毎月、楽しみなイベントになってます。
さて、今回はメールを出すタイミングについて。
メールの利点は、時を選ばず連絡が取れることですので、
基本的には、いつメールをしても良いです。
ただ、会社宛に届いたメールを、
携帯に転送されるよう、設定をしている人もいますので、
深夜や早朝の時間帯に出すのは慎重に。
ぼくは、幸い好きな時にメールができる状況なので、
できるだけ、管理会社さんの営業時間中に送信してます。
過去記事にも書きましたが、メールの読み手は、
送信者が、メールを書いてる姿や状況などを想像するので、
あまり奇抜なタイミングは控えた方がいいです。
それから、携帯メールどうしでやりとりをしてる場合は、
よりタイミングに気を遣う必要があります。
例えば、自分が送信して、５時間後に返信が来たとします。
（この時点で、あまり関係が良いとは言えませんが）
そこで「待ってました！」とばかり、即返信をしてはいけません。
最低１時間は待ってから、返信した方がいいです。
忙しいとか何かしらの理由で、返信が２時間遅れたのに、
その２分後とかに新たなメールが来てしまうと、
もう、次の返信をするのが、おっくうになってしまいます。
関係がよくなるにつれて、すぐに返信が来るようになるので、
それまでは、自分の価値を下げないように、
ウソでも余裕をもって振る舞うのが、良いと思います。
もし、そこまで待てないような緊急連絡の場合は、
メールじゃなくて、電話にするべきですね。
今年のフェスタは１０月２日に、九段会館にて。
８月１日から、募集を始めます！！
さて、メール術の続き。ようやく文章についてです。
文章といっても、メールは用件を伝えるのが目的なので、
凝った言い回しや、装飾文は不要です。
誤字や文法的におかしな文章であっても、
さほど問題になるものではありません。
では、何が文章術として大切かというと、
「自分のキャラに合った文章を書く」ということです。
メールを読んでいる人は、無意識のうちに、
送信者が口頭で伝えているような、イメージをします。
ぼくの声や話し方などを、すぐイメージできる人は、
このブログでも、そういう無意識変換をしてると思います。
ですから、普段話している感じと違っていると、
違和感が生じて、「なんかイヤだな」という気分になります。
例えば・・・
・物静かな感じの大家さんからの、すごい長文メール。
・堅い感じのオジサンが出す、顔文字＆絵文字たっぷりメール。
・明るく社交的なイメージの大家さんから、
「了解」っていう、句読点もないような返信メール。
このようなメールは、イメージに合ってる人だと
全然違和感がないのですが、
そうじゃなければ、送信者さんの価値を下げます。
上記の例だと、「ネクラで２ｃｈとか巡回してそう」とか
「気持ち悪い」とか「怒ってるのかな」とかですね。
メールだからって変に構えてしまうことなく、
普段話をしているように、語りかけるように書くのが、
キャラにあったメールを書くポイントです。（＾▽＾）
築１５年以内の利回り２０％超え物件を入手して、
満室キープするノウハウが、全部公開されています。
今住んでるところの町内会は、活動が盛んなところでして、
季節の行事っぽいことを、いろいろやってくれます。
この時期は、公園でラジオ体操をやってまして、
２２日から毎朝、６：３０に参加してます。
規則正しい生活と体調管理に、かなり良いです。（＾▽＾）
さて、今日はメール術の第２回目なんですが、
文章のことをお伝えする前に、重要なことがあります。
それが、「複数×複数での連絡体制を確立する」ということです。
どんな要件であっても毎回、
こっちも複数、不動産会社さんも複数に対してメールをします。
例えば、不動産会社の担当的な人が、
「営業」「管理」「リフォーム」と３人に分かれていて、
時々、ややこしい案件のときに店長が出て来るとします。
このような場合は、仮に「入居審査について」という用事であっても、
上記の４名全員に向けてメールをしてください。
できれば、メーリングリストを作って、
全員で情報共有することを、システム化すると良いでしょう。
これについては過去記事に活用法がありますので、
ご覧いただければ幸いです。
なぜ、複数×複数にするのが良いかということについても、
上記の記事に書いてあります。
次回は、いよいよ文章について。
あと、昨日のメルマガで自分のＤＶＤを紹介したら、
「そんなのあるって知らなかった」というご連絡をいただいたりして、
たくさん売れてしまいました。
●●さんの●●●に着目して高利回り物件を見つけて、
フルローン購入＆満室をめざす・・という内容です。
昨日ご紹介した、竹末さんの空室対策ＤＶＤ。
いきなり売れてます。
空室対策を、誰もが本格的に考えなきゃいけない時代に、
なってきたのかもしれません。
さて。
昨日は、満室経営新聞でもマンガの連載を開始した、
スーパーブロガーまりお画伯の、新刊本での企画で、
長野県の上田まで行ってきました。
長野新幹線って、初めて乗ったなぁ。。
駅前の栄え具合は、富山駅と高岡駅の中間くらい。
・・・って意味分からないですよね。（笑）
上田市の人口は、１６万人ちょっとだそうです。
新刊本は８月末に、ダイヤモンド社から出るのですが、
巻末に、加藤ひろゆきさんとまりおさん＆自分の誌上対談が、
掲載されるということなんだそうです。
まりおさんは、加藤さんの書籍に感化されて
アパート経営を始めようと決意したということなので、
加藤さんはいわば、師匠のような存在です。
その師匠、いつものスタイルで上田に登場。
通行人が、ちょっと引いてましたよ・・・。（＾＾；）
物件の外観を見ながら、入居率アップの計画を立てたり。
加藤さんの助言で設置した自販機が、
思ったより売上が多かった、という話もしてました。
まりおさん、これを機に顔出しすればいいと思うのですが、
今回も、モザイクでの対応です。（笑）
※意外とイケメンです。
入居が厳しい地域でありながら、
９０％程度の入居率を確保できているという反面、
リフォーム費用が、収支を圧迫してるとのことでした。
地方のＲＣ物件投資は、融資が出やすくて良いですが、
経費率が高いのが弱点です。
リフォーム費用もそうですし、固定資産税なども割高です。
築年数が古い場合は、特にその傾向が顕著なので、
かなりの高利回りで購入しないと、運営が厳しくなります。
（まりおさんの物件利回りは、２０％台後半）
できるだけリフォーム費用が掛からないものを狙い、
頑なに高利回りを追求していくことが、
地方ＲＣ投資で、勝っていく秘訣なのかなと思いました。
次回は、またメール術の話を書きます。
満室経営新聞でインタビューに応じていただいた、
竹末治生さんの、空室対策ＤＶＤを（かなり長いですが）観ました。
こんなにやれることあるんだ！
という、新鮮な気持ちにさせてくれる希有なＤＶＤです。（笑）
空室増えてきてやだなーとお感じの方は、
ぜひご覧になって下さい。
さて、２日前のブログで予告的な話をしました、
「不動産会社さんとのメール術」について書こうと思います。
他の大家さんが、どういうメールのやりとりをしてるのか、
また、メールをどのくらい活用してるのかは、ほとんど知らないので、
こんなことをぼくが書いていいのかな・・という気は
正直、しないでもありません。（＾＾；）
ですが、ぼくが今の入居率や強い関係を維持してるのは、
間違いなくメールコミュニケーションのおかげですし、
月に１度の電話もしないほど、メールをフル活用してます。
また、自分でメールマガジンを発行して２年半になりますし、
他のメルマガを、１００誌以上読んでいます。
そういう経験の中で、編み出した工夫について紹介します。
・・・と、前置きが長くなりましたが（笑）、
メールを書くときに最も大切なことは、内容以前に、
「そのメールが読みやすいかどうか」
です。
読みにくいメールは、開くだけでストレスを与えるので、
メールを通じて良い関係を作るための、
ムダに大きなハードルとなってしまうのです。（；＿；）
とにかく、物理的に読みやすいメールを書きましょう。
◆読みやすいメールの特徴
・一行の文字数が、かなり短め。２０文字前後。
・行の余白が、頻繁にとってある。
・行間のない「文章の固まり」は、通常３行以内。多くて５行まで。
・句読点は、書籍や新聞などより多めに使う。
・ひとつのメールに、いくつもの事案を詰め込まない。
・できれば、行の右端は前後の行と揃えないようにする。
以上の６つに気を付けるだけで、かなり読みやすくなります。
現代人は、毎日たくさんのメールを読まなければいけないので、
メールの文章を、左上→右下という順序ではなく、
フォトリーディングに近い形で、画像処理してるといいます。
ですので、行が長すぎたり詰まりすぎたり、
右端が全部揃っていたりすると（同じ行を二度読んでしまうことがある）、
メールを開くだけで、ストレスを感じてしまうのです。
また、例えば「２０１号室のリフォーム見積もり」についてと、
「入居者Ａさんの滞納」については、
メールの長さや、案件処理の難易度にもよりますが、
基本的には、ふたつに分けた方がいいです。
片付いた（処理した）メールを、「処理済み」のフォルダに入れたり、
削除・アーカイブする人は多いので、
ひとつのメールに何案件も書いてあると、メール処理できません。
読みやすいメールで、他の大家さんをリードしたあとは、
タイミングや内容・文章術の話になるのですが、
長くなったので、今日はこのへんで。
メールの工夫について、明日からしばらく書きますが、
今日は日曜なので、別の話題を。
象のお父さん動画、実は続編があります。（笑）
生き返ったりするようなストーリーを期待しましたが、
そういう内容ではありません。
死んだあとも、ありがとうって言われるような
人生でありたいものです。
仏教の教えについてのメルマガを配信されている方から、
「メルマガ相互紹介」の打診が、何度も来てます。（笑）
特定の宗教について、メルマガで紹介することはないですが、
良いことを言ってる宗教も、たぶんあると思いますので、
興味ある方は、まぐまぐなどで調べてみてください。
さて、最近は個人の大家業に時間をほとんど使ってませんが、
入居率はもちろん、運営全体がとても上手くいってます。
昨日もらったメール
このように、先日亡くなった入居者さんの名義変更が終わり、
申込が１件と、内見まであったというお知らせです。
これで、全体の空室が３つになりました。
入居率は９６．１％です。
アパート経営を始めてから、来月で６年になりますが、
入居率が良い状態で維持できているのも、
管理会社さんとの関係が、強化されてるからにほかなりません。
頂いたメールには、携帯からすぐに返信。
こんな感じです。
もう、慣れたもんです。
電話も悪くないですが、メールを活用すると
アパート経営は、もっと楽しくストレスのない状態を
簡単に作れると思います。
明日からは、企業秘密でもある「メールの書き方」について、
いくつかノウハウをご紹介したいと思います。
象のお父さんが、天国に旅立つまでの話。
ちょっと前に予告されちゃうところが、
実際の人生と違うところです。
動画に登場するのは、一般的な象ファミリー（笑）ですが、
見る人それぞれに、大事な人が浮かぶかも。
来月の終わりに、自分が死ぬと分かっていたら、
１分１秒も、適当に過ごせないんだろうなー。
いつも自分と一緒にいてくれている皆さま、
ありがとうございます。(*^▽^*)
みんな長生きしてくださいね。
昨日はメルマガで、空室が増えてきたときなど、
管理会社さんとどのように打ち合わせをするか書きました。
▼編集後記のところに、そのネタがあります。
「なるほどー」という感想もいただいたので、
ちょっと補足します。
大家さんのキャラクターにもよりますが、
「空室が増えて困ってます。ＣＦがマイナスです。」
というような、
「助けてください」系の打ち合わせは、
あまり良い結果にならないことが多いです。
「お願いします！買ってください」という営業が、
そんなに売れないのと同じです。
大家さんは、管理会社さんや仲介会社さんから、
「素晴らしいオーナーさんが」と、尊敬とまではいかなくても、
一目置かれる、価値の高い存在であるべきなので、
どっしりと構えた大物っぽく振る舞うことが、
大切なのではないかと思ってます。
熱意はＯＫ。悲壮感はダメ。
気合いはＯＫ。殺気はダメ。
悲壮感を醸し出したり、殺気立ってはいけない理由は、
そういう状態になったとき、
人は自分のことしか考えられないからです。
交渉にしろ、チームを運営するにしろ、
相手のメリットを考えた行動・言動が大切ですので、
大家さんは常に（ウソでも）余裕を見せるべきだと考えます。
なお、余裕を見せるべき程度も個人差があって、
貫禄のある中高年の男性と、華奢な感じの女性では、
相手に与える印象が全然違います。
当然、前者の方がより大物っぽく振る舞うと良いですし、
後者の場合は、多少かわいい＆頼りない部分も出した方が、
相手の共感を得られやすくなります。
キャラに応じた立ち振る舞いができることが重要です。
◆お知らせ◆
大阪で、光速投資法のセミナーがあります。９月５日。
本日いっぱいで、申込締め切りだそうです。
ダイエットを復活させたのですが、
ここ１週間、毎日何かの飲み会があります。
あんまり食べずに飲んでるので、酔いやすいです。（＾＾；）
さて、連休最終日の１９日には、
藤山勇司さんの競売セミナーＤＶＤの購入特典として、
ご本人を招いての懇親会を開催しました。
場所は新宿、歌舞伎町。
藤山さんのイメージに、ぴったりのエリアです。（笑）
今回は藤山さんからのサプライズということで、
参加者全員に、「直筆似顔絵＆サイン色紙」をプレゼント。
藤山さん、似顔絵も描けるなんて知りませんでした。
執筆中の藤山さん。筆ペンで描いてます。
仕上がりはこんな感じ。（本人の許可を得て掲載してます）
二次会までばっちり参加いただいたあと、
藤山さんに連れられて、ゴールデン街というところに行きました。
課長島耕作にも、よく登場するところですし、
ヤクザもののVシネマで、路地裏で刺殺されるようなシーンでも、
頻繁に使われる場所です。
藤山さんの後ろを追って歩いてると、
後者に近い感じですね。（笑）
ということで、楽しい懇親会でした。
また楽しいイベントを企画しようと思います。
土曜日は、２ヶ月先まで予約が取れないという
日暮里駅近くにある、もんじゃ大木屋さんに初潜入しました。
寺門ジモンさんの番組で絶賛されて、
すごい有名になったみたいです。
まさに、この書籍のカバー画像になっているお店です。
予約が取れたのが、満室大家さんのヒミツの
Amazonキャンペーンの準備をしてるころ。
普通の住宅地みたいなところに、ぽつんとあります。
そして、やる気のない看板・・・というか表札みたいなもの。
工藤さんの呼びかけで、飲み食い好きの大家さんメンバーが、
夜８時過ぎからの飲み会に集まりました。（１２名も）
そして、これがジモンさんの本の通りの肉。
ＮＳＸ松田さんと、特大もんじゃ。
お店の人がやってくれないので（相当な殿様商売）、
具材を混ぜるのが、大変そうでした。
不動産からの収入などで、
もしある程度自由になるお金があるとすれば、
旅行に行ったり、美味しいものを食べたりといった、
思い出に残るものに使いたいなって思います。
ただし、今回の大木屋さんは、店構えから分かるように、
激安と言っていいくらいの、リーズナブルなお店でした。
一緒に本を書いた工藤一善さんから、
大家検定の懇親会について、ご案内をいただきました。
８月７日に、東京プリンスホテルです。
このメールの後半は、大家検定に興味がある人を、
誘って参加してもＯＫだと書いてあります。
しかも、招待参加は参加費６千円が割引になって、
５，５００円になるそうです。
申し込みはこちらのページからでできますので、
備考欄に、ぼくからの招待って書いておいてください。
工藤さんはもちろん、定期借家DVDが評判の大友哲哉さんや、
代表理事の浦田健さんもいらっしゃるようです。
サラリーマンの頃はビアガーデンにもよく行きましたが、
最近は年に１度あればいいほうなので、今から楽しみです。（＾▽＾）
さて、昨日は入居者さんのひとりが亡くなったという連絡がありました。
３月くらいから末期ガンで入院していたそうです。
婚約者さん＆犬と同居されていました。
大家的には、孤独死や室内死じゃなくて良かった訳ですが、
アパート経営歴６年弱という期間で、
入居者さんが亡くなったのは、今回で２人目です。
残念ながら、入居者さんが亡くなるっていうのは、
大家業をする上で、そんなに珍しい出来事でもないみたいです。
今回のケースは、同居されていた女性が、
「思い出の場所だからもう少し住みたい」ということで、
引き続き住んでいただくことになりました。
ありがたいですね。
遠隔地でもあり、入居者さんとの接触は皆無というスタンスですが、
送られてくる収支明細に載ってる名前は実在の人物で、
自分のアパートの部屋で、大切な人生を送ってるんだなぁ・・・と、
ちょっと、気持ちを引き締めてみた次第です。
ＮＺ旅行中に、iPhoneでメールチェックをしたり、
スカイプのチャットを、合計で小一時間くらいしたのですが、
びっくりするほどの料金請求が来ました。（涙）
ソフトバンクからのお知らせメール
料金照会サイトで調べてみると・・・
パケ放題対象外の、海外ローミング。
普通に１日使ってると、１０万円くらいあっという間です。
今月末からは、１日１千円台での定額制になるようですが、
それまではどうぞご注意下さい。
今日は、久しぶりに事務所にみんな集まって、
打ち合わせとかコンサル（受ける方）なんかの用事があります。
夜は飲み会。
あ、飲み会と言えば、
８月７日に、大家検定をやってるＪ－ＲＥＣの首都圏支部合同で、
夜景のきれいなビヤガーデンでの飲み会があるそうです。
詳しくは、明日のブログでご案内しますので、
ぜひ一緒に行きましょう☆
今年のアパート経営フェスタは、
以前に予告をさせていただた通り、１０月２日の開催ですが、
今週から、ご案内＆申込サイトを作り始めました。
多くのパネリストやゲストを適切に紹介しながら、
イベントの趣旨やメリットをアピールするような文章を書くのは、
なかなか骨が折れます。（－－；）
８月１日の申込受付開始をめざしています。
ゲストもパネリストも凄いので、ぜひ楽しみにしててください。
今年は、前回よりちょっと安くなる予定です。
さて、昨日はふりーパパさんの事務所で、
財布の中身レポートの音声インタビューを収録しました。
バブルを乗り切り、株と不動産で資産を何百倍にもされた経緯を、
具体的な投資手法の解説を交えて、お話いただきました。
株式投資をされている方にも、役立つ内容です。
購入→売却した株のチャート。ガンガン上がって、売却後に下がってます。
ＮＺの区分マンションを買うかもしれないので、
その打ち合わせもしてきました。
自分の不動産投資にについては最近書いてないですが、
７月に入ってからのできごとは、
・８月中旬の退去連絡２件
・内見があったものの、収納スペースがネックで断念という連絡
・エアコンの故障という連絡
という、冴えないものです。（´ヘ｀；）
売り物件も、いいのが見つかりませんし、
ここは我慢のしどころではないかと思います。
今月２５日に配信の満室経営新聞には、
以前から予告のとおり、超人気不動産投資＆ＦＸブロガー、
まりお画伯のマンガ連載が始まります。
原稿をいただいたので、ちょっとだけお見せします。
「しかし・・・」のあと、どうなるのか・・？？
購読まだの方は、今すぐ手続きしましょう。無料です。
満室経営新聞の詳細はこちら
ＮＺ旅行とお泊まり懇親会という大きなイベントが終わり、
昨日は、ジムに行ったり髪を切ったり、のんびり過ごしました。
今日から、バリバリ仕事します。
とりあえず、新聞と、ノムコムＰｒｏの次の原稿を書いて、
ＮＳＸ松田さんの次回作（セルフリフォーム第３弾）の打ち合わせ。
明日は、財布レポートのインタビュー収録。
そのほか、諸々あって忙しそうです。
１泊２日で熱海の温泉に行ってきました。
一時は観光不況に苦しみ、いくつも旅館がなくなった熱海ですが、
泊まったホテルはもちろん、駅周りなどにも活気がありました。
３時集合で、運営メンバーによるセミナー。
ゲストでお越しいただいた、沢孝史さんにもお話いただきました。
なぜか連日、囲碁大会が開催されていました。（笑）
ＮＳＸ松田さんのセミナー。
自己資金５００万円で、融資を使わず競売不動産で引退する方法。
セミナー後にお風呂に入り、日本の宿泊施設が、
いかに便利で快適かを実感しました。
なぜ、外国のホテルはいまだに固形石鹸を使うのか、
シャワーが天井に固定されているのか、
温度と水量を別々に調整できないのかなど、不便極まりないです。
その後は宴会。
お膳の配置やステージの看板を見て、
サラリーマン時代の慰安旅行を思い出しました。（=´∇｀=）
ご家族連れの参加者もいらっしゃいました。
二次会のあと、有志で麻雀。
エミゾウさんが異様に強く、参加者びっくりです。（￣△￣；）
ということで、初めての宿泊イベントでしたが、
楽しく過ごすことができました。
ご参加された皆様、ありがとうございました。
投資用不動産を検索できたりする、「ノムコムＰｒｏ」というサイトに、
コラムを連載させていただくことになりました。
第１回のコラムが昨日からアップされてます。
読んでみて下さいね☆
さて、昨晩ニュージーランドから帰ってきました。
現地で回転寿司のお店に行ったりはしたものの、
やはり、１週間も日本を離れると、お風呂にゆっくり入ったり、
「Ｔｈｅ 和食」っていう料理を食べたくなります。
そして、都合の良いことに、
今日はこれから、お泊まり大懇親会なのです。
ＮＺ旅行・・・じゃなくて出張は、お泊まり懇親会を企画した、
かなりあとになってから決まったものなのですが、
あまりのタイミングの良さに、笑ってしまうほどです。（＝´∇｀＝）
主催者として、参加される皆さまに楽しんでいただきますが、
今日は自分も楽しんじゃおうと思います。
帰宅は明日の夜なので、ブログは１日おやすみです。
おはようございます。
ＮＺでの不動産イベントは昨日ですべて終了。
今日は、日本に向けて移動するだけの日です。
また広い席なので、ちょっと楽しみです。
ちなみに、ＮＺ空港からゴールドコースト行きの飛行機は、
現地時間の、朝６：３０に離陸します。
２時間前までに空港に行くとなると、
朝４時にはホテルをチェックアウト→３時に起床ということで、
日本時間の深夜０時に起きているわけです。（笑）
昨日は、その前ほどではありませんでしたが、
現地不動産会社に勤務する、一色さんという方のアテンドで、
購入に値する不動産を、いくつも見ることができました。
最後の朝食は、ホテル内のマフィン屋さんで。
ふりーパパさん購入の区分。現地に行かずに決済したそうです。
参加者のひとりが購入予定の戸建て。
バルコニーから、こんなに癒される風景が。
昼食。ビーフシチューのようなもの。
次の写真は、とある現地デベロッパーが建築したのですが、
完成直後に施主が倒産してしまったために、
管財人のような人によって格安で売られてるアパートです。
２BEDルーム（６０㎡くらい）で、２２万ＮＺ＄くらいです。
円高ですので、日本円で１３００万円くらいで、新築区分が買えます。
最後に見た物件は、日本人オーナーさんが新築した戸建てです。
あまりに日本人向けのカスタマイズをされているので、
なかなか売れないんだそうです。（＾＾；）笑
ＮＺ訪問では、羊や牛肉のステーキを、
がっつり食べて、写真を掲載しようと思っていたのですが、
結局一度もそういう機会がありませんでした。
最後の晩餐は、地元の居酒屋さんにて。
サンマと焼きそば（写真撮り忘れ）が美味しかった～☆
明日と明後日は、熱海でお泊まり懇親会です。
ゆっくりお風呂に入りたいと思っていたので、
ちょうど良いイベントです。（笑）
英語圏での生活も６日目を迎えまして、
コーヒーの注文くらいは、照れずにできるようになりました。
現地での活動は、実質本日が最終日ということで、
明日は朝イチの飛行機に乗り、ゴールドコースト経由で帰国します。
もちろん、本日も不動産三昧です。
昨日は、全日程のうちでも予定びっしりMAXの日でして、
税理士さん、弁護士さん、さらにはＮＺの政府機関にまで訪問。
上記に加えて、１０件以上の売り物件を現地調査して、
へとへとになってホテルに戻りました。（＾＾；）
朝は近くのカフェで、オランダ戦を見ながら。
ＮＺ時間のＡＭ６：３０からなので、無理なく観戦できました。
不動産に詳しい税理士さん。中国人ですが、日本人アシスタントさんが心強いです。
ＮＺで標準的に使われている不動産売買の契約書。
ＮＺの不動産取引では、日本のような「買付証明・購入申込」という概念がなく、
購入希望者は、いきなり契約書に捺印して先方に渡します。
不動産流通は「貸し手＆売り手市場」なので、売り手が強いです。
買い手が送った契約書に、売り手がサインすると、
それで売買の約束が成立してしまう・・・という仕組みです。
お昼ご飯のチキンラップ
ボロ物件をリフォームして価値を上げる手法は、
日本だけでなく、万国共通のようです。
ただし、ＮＺでは金利が約７％と高いので、
リフォームは急ぎでやらないと負担が大変です。（笑）
ハウジング・ニュージーランドというのは、
低所得者の賃貸住宅入居を促進するための政府機関で、
日本でいうと、市営住宅みたいな感じです。
住宅を建設するのは民間会社または個人の大家さんで、
政府が、そこを相場（かやや上）で借り上げる仕組みになっています。
借上期間は１０～２０年と長く、金額も安定してます。
投資家にとっても居住者にとっても、素晴らしい制度なのですが、
物件価格が高くなりやすいのと、物件周辺の治安が悪化しやすいので、
ハウジングＮＺ物件の購入は、好みが分かれるんだそうです。
いま、現地時刻でＡＭ７時過ぎです。
今日は早起きして、ワールドカップのオランダ戦を見てます。
朝６時半にキックオフということで、
日本よりは、テレビ観戦しやすい環境です。
さて、昨日は１日オークランド市内を中心に、
実際に売られている物件を、いくつも見学できました。
市街地の戸建て、ちょっと田舎のアパート、
下町系の長屋、ガンガン価格が上昇しているブランド立地、
それからふりーパパさんが購入した物件など。
価格交渉次第で、ホントに買っちゃおうかな？
というものもあったりして、かなり充実した１日になりました。
朝は雨降ってたのでホテルのビュッフェで。超控えめです。（笑）
市内のショッピングセンターに寄ってみました。かなりデカい。
豪快な陳列。ここは果物ですが、野菜も飲み物も同じです。
ほとんど国産ってのが、また凄い。（笑）
１ｋｇで約１２NZ$（＝７３０円） すさまじく安いです。
ふたつめに見学したアパート。参加者には一番人気。
このアパートでは、オーナーさんが室内のセルフリフォーム中で、
壁や鉄部の塗装や、芝刈りなどをやってました。
作業を拝見した限りでは、ＮＳＸ松田さんの方が上手です。（笑）
世界一分かりやすい 大家さんのセルフリフォーム
塗装のできばえにご満悦のオーナー。（向かって右）
ベトナム料理店でお昼ご飯。
賃貸中の物件でも内見できます。子供がかわいかった。
こちらの女性は、昨日のアテンドをしていただきました、
現地不動産会社に勤務する、澤井恵子さんです。
ふりーパパさん所有物件（財布レポートで実況中）
ワールドカップを観た後の今日のスケジュールは、
ＮＺ税務に強い日本の税理士さんを訪問、そのあと弁護士さんに面会、
午後からは、またマイケルと不動産見学ツアーです。
昨日は朝早起きしまして、
ゴールドコースト９：２０発の飛行機でＮＺへ移動しました。
３時間くらいのフライトだったのですが、
時差もあるため、着いたらもう夕方近くになってます。
ちょっと損した気分でした。。（＞＜）
ゴールドコーストのホテルロビー
オークランドには、マイケル・マッキンベンという、
日本語が超ペラペラで、漢字検定まで持ってる不動産エージェントがいまして、
現地の人、お店、不動産物件を紹介していただいてます。
夕食は、マイケルの紹介でシーフードレストランに行ったのですが、
ヨットハーバー沿いにある雰囲気の良いお店で、
かなり美味しいイセエビを、食べることができました。
現地に知ってる人がいると、旅行の質が急上昇します。
今日から３日間は、朝から夕方まで不動産漬けですので、
頑張って勉強してこようと思います。
ゴールドコースト空港。改装されてきれいになってます。
オークランド空港。小さいけどおしゃれな感じ。
この旅行では「食べ過ぎない」と決めてるので、お昼は少なくしてます。（笑）
オークランド市街地中心部
泊まってるホテル。去年と同じです。
地元のフリーペーパーを読む、ふりーパパさん。（笑）
こんな感じのところで、ブログ更新してます。
向かって右端が自分、隣がマイケル。そのほかご一緒してる皆さんと。
日本とゴールドコーストは、時差が１時間と、
ほとんど気にするレベルではないですが、
機内で寝ようと思って前日に夜更かししたのに、
実際にはこの小説を読んでて大して寝れず。＾＾；
そのせいで昨晩は夜８時くらいに寝て、今度は深夜に目覚めたりで、
地球の経度とは関係なく、自ら時差ボケてます。（笑）
これからチェックアウトで、オークランドに移動します。
フライト３時間ですので、今度こそ寝ます。
今日は昨日までの写真の続きです。
ジェットスター航空の成田空港ラウンジ。
こんな軽食が無料と知って、夕食をがっつり食べたことを後悔。
ゴールドコースト郊外の住宅分譲地。
この売り戸建ての看板には「売り急いでいます」と書いてます。
ロバートアレンさんの本にも、
こういうのが「安く買える事例」としてよく出てきますね。
超広いキッチン。バーカウンタが、普通のキッチンくらい広い。（笑）
２階から、プールとゴルフ場を見下ろす。
ちなみにこの物件は、延床６００㎡くらいで約１．３億円。
こっちのお寿司はマヨネーズを多用してます。
飛行機の中で、ホリエモンさんの小説「拝金」を読みました。
めちゃくちゃ面白かったので紹介です。
ライブドアの社長時代は、マスコミやアンチ堀江氏の人たちから、
実際に「拝金主義者」なんて呼ばれていた訳ですが、
小説というフィクションものでありながら、ストーリーがリアル過ぎます。（笑）
例えば、主人公が設立して短期間に上場し、
数々のＭ＆Ａを仕掛けて急激に成長していく会社の名前は
「ネクサスドア」といいます。
ネクサスドアは、経営不振に陥っているプロ野球球団の買収に動いたり、
既得権益にあぐらをかいているテレビ局の株式を、
数年前に流行語にもなった「時間外取引」を利用して買い占めたりします。
孫正義さんや、楽天の三木谷さんっぽい人が登場したり、
ホリエモンさんと一緒に逮捕された、ライブドアの宮内氏、熊谷氏っぽい人が、
「あー、こういう性格のだったんだ」と分かったりもします。
そして、実際に主人公が「風説の流布」によって逮捕されます。（＾＾；）
小説「拝金」を読むことで得られるメリットは
・「儲かるビジネスをするための考え方」が分かる
・ライブドアの一連の事件の詳細、裏側を理解できる
・ヒルズ族の贅沢な暮らしぶりに驚く
・お金持ちに、さらなる儲け話が集まる理由が分かる
・芸能人と仲良くなって・・・までしてしまう業界の裏の話が読める
・テレビ局とプロ野球の問題点について確認できる
・・という感じです。
これだけ内容が濃いのに、２時間もあれば読めます。
ぜひチェックしてみてください。
昨日の夜９時過ぎの飛行機で日本を出て、
ケアンズ経由、翌朝１０時くらいにゴールドコーストに着きました。
出発前にがっつり食事をしたにも関わらず、
ビジネスクラス専用ラウンジで提供される軽食やビールを、
なんかもったいなくて（＆嬉しくて）食べてしまったので、
出国前より、１ｋｇくらい増量した気がします。。
到着してからは超節制してるので、
日本には痩せて戻ってくる・・・と思うのですが。（＾＾；）
ゴールドコーストには３回目の訪問ですが、
今回が、過去１番寒いです。
半袖シャツ以外の服は、スーツケースに入れたまま、
市内の物件見学などをしていたので、風邪を引きそうでした。（笑）
週末限定のフリーマーケットみたいなところ。
こっちは１泊だけで、
明日の朝、オークランドに移動します。
今日の夜から、ニュージーランドに行ってきます。
毎度おなじみの激安航空会社である、
ジェットスターを使っての、９日まで１週間の旅。
しかも！
今回もまたお世話になる、ふりーパパさんの指示により、
人生初となるビジネスクラスでのフライト。（゜▽゜；）
イメージ映像（同社のホームページより）
オーストラリアの往復で５万円っていう航空会社なので、
席ランクが上がっても、知れているお値段です。（笑）
４日のみオーストラリアのゴールドコースト宿泊で、
合計５日間、ニュージーランドに滞在します。
今回も、現地の売り物件を見たり、
弁護士さんや税理士さんに、取材をしたりという内容です。
旅程やスケジュールは、全部ふりーパパさんによって決定され、
参加者に通達されます。
昨日、ふりーパパさんから届いたメール
すごい、忙しいです。。。（＾＾；）
観光ないし。。
今日の横浜は、梅雨時にも関わらずめちゃめちゃ暑いですが、
南半球は、日本とは逆の気候なので、
暑くないどころか、ちょっと寒すぎるくらいのようです。
時差は３時間と少ないですし、
前回訪問したときも、ちゃんとネット接続ができたので、
ブログやメルマガを書いたりはできそうです。
ちなみに、９日の１９時くらいに成田に到着するのですが、
翌日はハートブレインのお泊まり懇親会です。
ハードですが、イベントたくさんで楽しいですね（笑）
誕生日を迎える前日の２９日。
ビルの前に立っただけで、
鼓動は高まり、背中にじっとり汗をかく場所・・・。
茅場町のさくら事務所へ、取材に行ってきました。
満室経営新聞の取材が目的ですが、
今回が２度目の訪問。
長嶋さんには、なんかこう、適当なことが言えないような、
厳しい雰囲気が常に漂っているのです。(￣△￣；）
書籍が献本されても、「紹介できない」と一蹴されたり・・・
マニフェストへの辛辣な批判を、ツイッターで公開したり。
適当なインタビューをする訳にはいきません。゛（｀ヘ´＃）
直近の本はしっかり読み込み、
先日の「hakai2010シンポジウム」のメモも読み直し、
万全の体制で臨みました。
しかし、久しぶりにお会いした長嶋さんは予想に反して、
とっても気さくに、貴重な意見やノウハウをご披露いただきました。
なごやかな写真が、その証拠です。
よかったぁ・・・。ヽ（´ー｀）ノ笑
今回のインタビューでは、不動産や建築業界において、
政治的なアプローチがどうなっているのか、
足りない点、今後絶対やらなきゃいけない政策はなにか？
業界は、どう変わっていかなければならないか？
など、普通の不動産ブログや書籍を読んでいては、
得られない情報が満載です。
来月からの配信になりますが、ぜひご期待下さいね。
長嶋さんのツイッターも必フォロー。
http://twitter.com/nagashimaosamu/
普段自分は、「小難しい話をするより、物件周辺のことを知ろう」
なんて発言していたりしますが、
大局的なことも、ちゃんと知っておいた方がいいなと思いました。
とはいえ、世界経済と国内不動産の関連なんていう
難しい話をしているにも関わらず、
持ち物件周辺のコンビニの場所も知らない大家さんもいるので、
どっちも大事だってことですね。
たまには、動物系のかわいい動画などを紹介して、
イメージアップを狙おうと思います。（＝´∇｀＝）
籠城するネコ vs 大型犬の試合です。
おうちの人が、「ネコ、天才！」と感動してます。（笑）
昨日はお誕生日を自分で祝うイベントということで、
楽天でタラバガニを購入し、
横浜駅のデパ地下で、食材を購入して自宅宴会でした。
５時前からスタートしたので、
７時過ぎには、お腹がいっぱい＆酔っぱらいでした。(笑)
年齢が上がるのは、ちょっと微妙な感情が伴いますが、
お祝いのメッセージなどもいただけますので、
お誕生日も悪くないな、と思った次第です。
頂きもの。グラスと電気スタンド。
さて、現在も頻繁に北陸地方の売り物件をチェックしていますが、
最近は物件の価格が、同じくらいの利回りで
固定化してきているように感じます。
以前に比べると、バラツキがなくなりました。
１０％以下の売り物はまずないし、
かといって、築浅で２０％以上を狙えるようなものも、
ほとんど売られません。
ぼくが買っていたようなときは、
入居率が低く、大家さんが適当に運営してるアパートなどは、
驚くほど安い値段で売られていましたが、
いまは、そうでもないです。
これは、たぶん「まあまあの利回り＋積算」が確保できれば、
買ってしまう人がいるからなんだと思います。
でも、例えば健美家の北陸情報に、今日出ている物件では、
自分の中では買える水準のものがありません。
地方の高利回り物件は、当たれば短期間で資産＆収入が増えますが、
そこそこの利回りだと厳しいので、
妥協せず、お宝物件を狙っていただければと思います。
なお、「立地も築年数も、設備も間取りもまずまずなのに、
激安で売られる都合の良い物件」は、
売主さんの経営力が低くて、空室が多いもののを狙うのが一番です。
探し方、交渉の方法、融資の通し方などは、
ウルトラ物件獲得術ＤＶＤを参考にしてみてください。
